Аверин Руслан: недвижимость США без поездки в Америку — инвестиции через REITs и дивиденды

Аверин Руслан - независимый финансовый аналитик и инвестор, специализирующийся на структурировании международных портфелей активов и оценке доходности зарубежной недвижимости. Для гражданина Украины участие в американском рынке недвижимости необязательно связано с покупкой квартиры, посещением США или управлением объектом на месте: один из доступных биржевых инструментов - акции американских REITs.

REIT позволяет инвестору приобрести долю в компании, владеющей или управляющей объектами недвижимости, через обычный брокерский счет. В зависимости от специализации как говорит Ruslan Averin это могут быть жилые комплексы, торговые площади, склады, логистические центры или дата-центры. Такой подход дает возможность формировать инвестиционный портфель в долларах и получать дивидендный доход (USD), не занимаясь поиском арендаторов, ремонтом и текущим управлением недвижимостью.

Аверин Руслан: почему REIT удобнее прямой покупки объекта

Главное отличие заключается в масштабе участия. При самостоятельной покупке квартиры или коммерческого помещения требуется значительный капитал, а также приходится учитывать расходы на содержание, страховку, налоги, поиск арендаторов и услуги управляющей компании. При покупке акций REIT инвестор получает долю в крупном портфеле объектов и может начать с существенно меньшей суммы.

Например, Mid-America Apartment Communities (MAA) является американским REIT, специализирующимся на жилых комплексах. По состоянию на 30 июня 2026 года компания имела доли в 104 698 квартирах в 16 штатах и округе Колумбия. В 2026 году MAA объявляла квартальные дивиденды по $1,53 на обыкновенную акцию, то есть текущая годовая ставка составляла $6,12 на акцию. При этом сама компания подчеркивает, что будущие выплаты зависят от денежных потоков, финансового положения, потребностей в капитале и других факторов. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Инвестор также может использовать ETF, состоящие из большого количества REIT. Это снижает зависимость результата от одной компании. При этом необходимо помнить: акция REIT остается рыночным активом, ее цена меняется ежедневно, а дивиденд не является гарантированным процентом по банковскому депозиту.

Какая недвижимость США может входить в портфель

Секторная диверсификация особенно важна при формировании долгосрочного портфеля. По данным Nareit на 31 августа 2026 года, средняя дивидендная доходность американских equity REITs составляла 3,68%. В отдельных сегментах показатель отличался: у жилых REIT он составлял около 4,00%, у индустриальных — 3,42%, а у дата-центров — 2,36%. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Данные таблицы показывают, почему оценка доходности (Dividend Yield) не должна быть единственным критерием выбора. Высокий текущий процент может сопровождаться большей долговой нагрузкой, цикличностью бизнеса или повышенной чувствительностью к процентным ставкам. Поэтому при расчете ROI разумно учитывать не только дивиденды, но и изменение цены акций, комиссии, валютный курс и налоговые последствия.

Как украинцу начать инвестировать без поездки в США

Технически процесс можно организовать дистанционно, однако конкретный набор документов и доступность отдельных инструментов зависят от брокера и его требований к резидентам Украины. Типовой порядок выглядит следующим образом:

• выбрать международного брокера, который принимает клиентов — налоговых резидентов Украины;
• пройти удаленную идентификацию и открыть брокерский счет;
• заполнить форму W-8BEN, подтверждающую иностранный статус инвестора;
• перевести средства на брокерский счет в соответствии с действующими банковскими и валютными правилами;
• приобрести отдельные акции REIT либо диверсифицированный REIT ETF;
• получать дивиденды в USD на брокерский счет и при необходимости выводить средства через доступные финансовые каналы.

Налоговая часть требует отдельного внимания. Для нерезидентов США дивиденды из американского источника в общем случае облагаются удержанием 30% либо меньшей ставкой, если применим международный налоговый договор и выполнены условия для льготы. Именно для подтверждения иностранного статуса и, когда применимо, получения договорной ставки используется налог на дивиденды (W-8BEN). IRS прямо указывает, что форму необходимо предоставлять налоговому агенту или плательщику дохода. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

У REIT существуют дополнительные налоговые нюансы. Некоторые распределения, связанные с операциями с американской недвижимостью, могут подпадать под специальные правила FIRPTA и отличаться по режиму удержания от обычных дивидендов. Поэтому перед крупной инвестицией необходимо проверить классификацию выплат, документы брокера и обязательства в стране налогового резидентства. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Как оценивать доходность и защищать капитал

Простейшая формула выглядит так: Dividend Yield = годовые дивиденды / текущая рыночная цена акции × 100%. Например, если акция стоит $100 и за год выплачивает $4, показатель составляет 4%. Но для полноценного расчета ROI следует добавить или вычесть изменение котировки, комиссии, налоги и влияние курса гривны или другой валюты, в которой инвестор учитывает свой капитал.

Защита капитала начинается не с поиска самой высокой доходности, а с распределения риска. Инвестор может сочетать жилую недвижимость, логистику, retail и цифровую инфраструктуру, не концентрируя весь капитал в одной компании или одном секторе. Следует также заранее определить допустимую просадку, инвестиционный горизонт и долю средств, которую нельзя подвергать рыночному риску.

Руслан Аверин в таком подходе рассматривает американские REITs прежде всего как инструмент доступа к международному рынку недвижимости, а не как замену банковскому депозиту или прямой покупке квартиры. Для украинского инвестора ключевыми задачами остаются проверка брокера, понимание налогового режима, диверсификация и расчет реальной доходности после всех расходов.